Artículo confeccionado el 11 de diciembre de 2024, por el letrado ejerciente Nº 8254 ICAMALAGA, D. Jesús Picossi Ávila
En nuestro despacho profesional, podemos conseguir para usted, la declaración extrajudicial o judicial, de la nulidad de los gastos hipotecarios de su préstamo hipotecario, obteniendo la devolución del importe de dichos gastos abonados indebidamente, los cuales pueden suponer miles de euros, junto con los intereses legales devengados desde la fecha del abono indebido de dicha cantidad dineraria. Pasando a continuación a explicar dicho asunto.
¿Que son los gastos hipotecarios?
Los gastos hipotecarios, son los gastos derivados de la concesión de un préstamo hipotecario, siendo estos los siguientes:
- Gasto de notaría: Es el gasto de honorarios profesionales de la Notaría, en la cual se otorgue la correspondiente escritura de préstamo hipotecario.
- Gasto de registro de la propiedad: Es el gasto de honorarios profesionales del Registro de la Propiedad, en la cual se inscriba la correspondiente escritura de préstamo hipotecario.
- Gasto de tasación: Es el gasto de honorarios profesionales abonados a una empresa de Tasación, la cual valora el inmueble a adquirir, en orden a poder evaluar el importe del préstamo máximo a conceder. Así como a establecer el precio de subasta del mismo, en caso de impago de hipoteca, y de que el banco tenga que iniciar el trámite de ejecución hipotecaria.
- Gasto de gestoría: Es el gasto de honorarios profesionales de la Gestoría o Asesoría, interviniente en la total tramitación administrativa de la escritura de préstamo hipotecario suscrita, desde el otorgamiento de la misma, pasando por la liquidación de impuestos, y hasta la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad competente.
¿Que es la nulidad de los gastos hipotecarios?
La nulidad de los gastos hipotecarios, consiste en dejar sin efecto la clausula financiera establecida en la escritura de préstamo hipotecario, que impone dichos gastos hipotecarios al prestatario. Y ello, al no ser válida dicha clausula, por no superar el control de transparencia y/o de abusividad, que establece la vigente legislación aplicable en materia de consumo.
¿Que plazo tengo para reclamar los gastos hipotecarios?
La acción judicial de nulidad de los gastos hipotecarios es imprescriptible, no existe plazo alguno para el ejercicio de dicha acción legal. Lo cual significa, que siempre se puede reclamar dicha nulidad, aunque el préstamo hipotecario haya sido abonado en su totalidad hace mucho tiempo.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 14 de junio de 2024, ha aclarado que el plazo de prescripción de la accesoria acción de devolución de cantidad derivada de la acción de nulidad, empieza a contarse desde la declaración judicial de la nulidad de la clausula correspondiente. Por lo tanto de esta forma se abre la veda a la interposición de la correspondiente reclamación judicial, en relación a cualquier préstamo hipotecario, por antiguo que sea.
¿Cuando son nulos los gastos hipotecarios?
Los tribunales, tendrán que entrar a valorar si dicha clausula, que impone los gastos hipotecarios al cliente bancario, cumple o no con los correspondientes requisitos de transparencia y de no abusividad, en orden a decretarse la nulidad de la misma. Actualmente es doctrina jurisprudencial prácticamente unánime, la que dicha dispone que la clausula de gastos hipotecarios, no cumple con dichos requisitos de transparencia y no abusividad, decretándose en consecuencia la nulidad de dichos gastos.
Los gastos hipotecarios deben ser transparentes, en una doble vertiente:
- En cuanto a su inclusión en el contrato (transparencia formal), es decir que la misma sea accesible, legible, y no aparezca oculta dentro de una farragosa e incomprensible información financiera.
- Y en cuanto a la información otorgada al prestatario (transparencia material), es decir que el cliente conozca cual son los servicios concretos, que remunera la correspondiente comisión, conociendo las consecuencias económicas de la aplicación de la misma, cumpliendo la entidad financiera con la normativa sectorial y vigente establecida al respecto, como puede ser la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 y la posterior orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre.
Además los gastos hipotecarios deben ser no abusivos:
Es decir, que al constituir la misma, una condición general de la contratación, lo que supone que no ha sido negociada y ha sido impuesta al consumidor, dicha clausula no debe suponer un desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes, no puede imponer al prestatario obligaciones y gravámenes desproporcionados e ilegales.
¿Que consecuencias tiene la nulidad de los gastos hipotecarios?
La consecuencias de la nulidad de los gastos hipotecarios, según nuestro Tribunal Supremo, son las siguientes:
- Gasto de notaría: Devolución del 50% abonado.
- Gasto de registro de la propiedad: Devolución del 100% abonado.
- Gasto de tasación: Devolución del 100% abonado.
- Gasto de gestoría: Devolución del 100% abonado.
Aparte de la devolución de los importes establecidos anteriormente, de conformidad con el artículo 1.303 del Código Civil, se deberán devolver los intereses legales devengados por dichos importes, desde el momento del abono indebido correspondiente, y hasta el momento del pago de los mismos.
Sentencias que declaran la nulidad de gastos hipotecarios
Son varias las sentencias que declaran la nulidad de las gastos hipotecarios, siendo las más importantes por orden cronológico:
- La sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre de 2015
- La sentencia del Tribunal Supremo 46/2019, de 23 de enero de 2019
- La sentencia del Tribunal Supremo 35/2021 de 27 de enero de 2021
Sentencias que declaran la nulidad de gastos hipotecarios ganadas por este despacho profesional
La sentencia de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Málaga 66/2021, de 21 de enero de 2021
La sentencia de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Málaga 464/2023, de 12 de abril de 2023
¿Que documentación es necesaria para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios?
La documentación necesaria para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, sería:
- La escritura de préstamo hipotecario.
- Las facturas y/o justificantes de pago bancarios o en efectivo, derivadas del otorgamiento de préstamo hipotecario, de notaría, registro de la propiedad, tasación y gestoría.
¿Como reclamar la nulidad de la comisión de apertura de un préstamo hipotecario?
En nuestro despacho profesional, estudiamos la viabilidad de su caso, gratuitamente y sin compromiso. Y en caso de ser factible la reclamación, previo encargo del cliente, les solicitaremos la documentación necesaria para poder reclamar, iniciando la reclamación sin coste alguno para el cliente, cobrando unicamente cuando el cliente cobre.
